Garaż a prawo

Budowa garażu bez pozwolenia do 35m2

Na podstawie zgłoszenia będziemy budować wolnostojące parterowe garaże o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba podobnych obiektów (budynki gospodarcze, altany, przydomowe ganki i oranżerie) na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

W skrócie – co najważniejsze:

  • Od 28 czerwca 2015 roku wystarczy zgłosić budowę urzędowi (czyli bez projektu, architekta, geodety bez pozwolenia na budowę) obiekty takie jak : 1) parterowe budynki gospodarcze, garaże, altany, przydomowe ganki, oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, (przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki), 2)wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 (przy czym liczba tych obiektów na działce nie może wynosić więcej niż jeden na każde 500 m2 działki),
  • nie ma znaczenia czy budynek będzie murowany, drewniany, szkieletowy z prefabrykatów czy będzie to zwykły blaszak, ani też jakiego rodzaju fundamenty będzie miał, u nas jest to lekka konstrukcja szkieletowa – kompozyt drewna, stali i warstwy izolacyjnej,
  • garaż dla samochodu osobowego musi spełnić pewne wymagania określone w przepisach czyli 1) wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m, 2) wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle,
  • ważną informacją podatkową jest fakt, że nasze obiekty są mocowane do fundamentów za pomocą kotwy do betonu, co w urzędach przyjęto się traktować jako nie trwale związane z gruntem , co nie rodzi obowiązku płacenia podatku od budynku (w obiektach murowanych płaci się podatek budowlany),
  • od 1 stycznia 2018 roku można budować w granicy działki sąsiada bez jego pozwolenia jeżeli istnieje już jego budynek w granicy działki (więcej niżej).

 

Od czego zacząć?

Jeżeli działka, na której zamierzasz wybudować garaż znajduje się w obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, musisz udać się do urzędu miasta lub gminy, by sprawdzić:
– czy działka jest „budowlana”, tzn. czy znajduje się w terenach, dla których dopuszczono możliwość zabudowy,
– czy w planie określono parametry, które garaże powinny spełniać (np. wysokość, kąt nachylenia połaci dachowej, rodzaj pokrycia dachu).

Warto powyższe sprawdzić, gdyż może się okazać, że nie możesz wybudować garażu jednospadowego z powodu np. zbyt małego kąta nachylenia dachu. Wtedy należy się zastanowić nad dachem dwuspadowym – a przy składaniu zamówienia podać wymagany kąt spadku dachu.

 

Co powinno zawierać zgłoszenie?

W zgłoszeniu musisz:
– podać miejscowość i numer działki (działek), na której budynek będzie się znajdował,
– opisać budynek – wskazać z jakich materiałów będzie wybudowany (u nas jest to lekka konstrukcji szkieletowa – kompozyt drewna, stali i warstwy izolacyjnej),
– określić jego parametry – m.in. powierzchnia zabudowy (liczona po obrysie ścian zewnętrznych), wysokość, kąt nachylenia dachu (jeśli działka znajduje się w obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określono wskaźniki zabudowy, może się okazać, że będziesz musiał wskazać w zgłoszeniu takie parametry jak powierzchnia zabudowy pozostałych budynków na działce, powierzchnia terenów utwardzonych i zielonych działki, powierzchnia samej działki),
– określić termin rozpoczęcia prac,
– dołączyć rysunki/szkice budynku (rzut, elewacje), a także rysunek pokazujący usytuowanie budynku na działce (ten ostatni warto zrobić na kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej – do uzyskania w wydziale geodezji. Rysunki powinny zawierać wymiary budynku, jego odległość od granic działki i innych charakterystycznych obiektów np. innych budynków na naszej działce i działkach sąsiednich),
– dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – złożone na wymaganym przepisami prawa druku
– dołączyć ewentualne pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami – przeważnie nic takiego nie będzie konieczne, jednak wszystko zależy od konkretnego przypadku w zasadzie Urzędu.

 

Informacje dotyczące budowania – odległość od granicy działki, lasu, dróg.

Jak wybudować się w granicy działki?
NOWE !!! W nowelizacji prawa budowlanego z 01-01-2018 określono, że „budynek zlokalizowany na granicy działki może przylegać do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, jeżeli jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” – poinformował rzecznik ministerstwa infrastruktury i budownictwa Szymon Huptyś. – Budowa nowego budynku, przylegającego do ślepej ściany stojącej na granicy działki, jest jednym z głównych sposobów intensyfikacji zabudowy. Budowa taka od 1 stycznia 2018 r. jest dozwolona z mocy prawa i dotyczy każdego rodzaju zabudowy, a nie jedynie zabudowy jednorodzinnej, jak to miało miejsce dotychczas – sprecyzował rzecznik.

… pozostałe istotne informacje związane z budową

Wymagane odległości budynków od granicy działki znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Poniżej przedstawiamy odległości budynków od granicy działki z zastrzeżeniem, że obowiązują one przy spełnieniu dodatkowych wymagań dot. m.in. oświetlenia pomieszczeń, wymagań przeciwpożarowych (m.in. § 13, 60 i 271-273 ww. rozporządzenia), o których krótko na końcu.

Odległości budynków od granicy działki budowlanej Budynek należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
– budynek zwrócony ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy – 4 m,
– budynek zwrócony ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych w stronę granicy – 3 m, albo – jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy.
– w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się: na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m usytuowanie budynku ścianą bez otworów bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej, rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż odpowiednio 3 m lub 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych, sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
– usytuowanie budynku w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy powoduje, że sąsiednia działka będzie w obszarze oddziaływania obiektu.
– odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, znajdującej się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie są ustalone.
– odległość elementów budynku od granicy działki budowlanej Takie części budynku jak okap, gzyms, balkon, daszek nad wejściem, galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa muszą być zlokalizowane co najmniej 1,5 m od granicy sąsiedniej działki budowlanej.
– okno umieszczone w połaci dachowej zwróconej w stronę granicy sąsiedniej działki budowlanej musi być w odległości min. 4 m.

Odległość budynków od granicy działki Powyżej podaliśmy odległości od granicy działki budowlanej, nie obowiązują one, jeśli sąsiednia działka nie jest budowlana (np. jest nią droga). Wtedy trzeba sprawdzić jakie wymagania stawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli jest uchwalony. Ponadto obowiązują inne przepisy, np. ustawa o drogach publicznych.

Odległość obiektów budowlanych od dróg publicznych określa ustawa z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 z późn. zm.). Zgodnie z art. 43 ww. ustawy obiekty budowlane należy sytuować w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej:

– w terenie zabudowy: a)autostrada – 30 m, b)droga ekspresowa – 20 m, c)krajowa – 10 m, d)wojewódzka i powiatowa – 8 m, e)gminna – 6 m;
– poza ternem zabudowy: a)autostrada – 50 m, b)droga ekspresowa – 40 m, c)krajowa – 25 m, d)wojewódzka i powiatowa – 20 m, e)gminna – 15 m.

W przypadku dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych ustawa dopuszcza – w szczególnie uzasadnionych przypadkach, usytuowanie obiektów w mniejszych odległościach, jednak jedynie za zgodą zarządcy drogi, o którą należy wystąpić przed dokonaniem zgłoszenia lub wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Inne wymagania Oprócz podstawowych odległości, o których mowa wyżej, przepisy (tj. wymienione na początku rozporządzenie) wprowadzają szereg dodatkowych wymagań, które budynki muszą spełnić.

Są to przede wszystkim wymagania dot. m.in. odległości pomiędzy sąsiednimi budynkami zależne m.in. od rodzaju budynków oraz ich odporności pożarowej, czy też odległości budynku od lasu.